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欧洲杯厦门港务:拟收购厦门港务控股集团有限

时间:2021-03-29 19:08

  厦门港务:拟收购厦门港务控股集团有限公司持有的厦门港务集团石湖山码头有限公司51%股东权益价值资产评估说明

  厦门港务发展股份有限公司拟收购 厦门港务控股集团有限公司持有的 厦门港务集团石湖山码头有限公司51%股东权益价值 资产评估说明 闽中兴评字(2016)第2004号 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 中国·福州 二○一六年六月二十七日 资产评估说明目录 第一部分.关于评估说明使用范围的声明......1 第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明......2 第三部分.资产清查核实情况说明......3 一、评估对象与评估范围说明......3 (一)评估对象与评估范围内容......3 (二)实物资产的分布情况及特点......3 (三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况......4 (四)企业申报的表外资产的类型、数量......5 (五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)..................................................................................................5 二、资产核实总体情况说明......5 (一)资产核实人员组织、实施时间和过程说明......5 (二)影响资产核实的事项及处理方法......6 (三)核实结论......8 第四部分.资产基础法评估技术说明......9 一、流动资产评估技术说明......9 (一)货币资金的评估说明......9 (二)各种应收款项的评估说明......9 (三)存货的评估说明......11 (四)其他流动资产的评估说明......12 二、长期股权投资评估技术说明......12 三、固定资产评估技术说明......14 (一)房屋建(构)筑物评估说明......14 (二)设备评估技术说明......36 四、在建工程评估技术说明......46 五、土地使用权评估技术说明......46 六、海域使用权评估技术说明......51 七、长期待摊费用评估技术说明......51 八、递延所得税资产评估技术说明......51 九、其他非流动资产评估技术说明......52 十、负债评估技术说明......52 第五部分.收益法评估技术说明......54 一、评估对象......54 二、收益法应用前提及选择的理由和依据......54 三、预测的假设条件......54 四、宏观经济及行业状况分析......55 五、企业生产经营的历史情况......72 六、评估计算及分析过程......73 七、评估测算过程与结果......86 第六部分.评估结论与分析......87 一、评估结论......88 (一)资产基础法评估结果......88 (二)主要的增减值变化及原因分析......88 (三)收益法评估结果......89 (四)两种方法评估结论的差异分析......89 (五)最终评估结果的选取......90 二、特别事项说明......90 附件:被评估单位关于进行资产评估的有关事项说明 第一部分.关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第1页共95页 第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明 (该内容由委托方和被评估单位共同撰写并盖章,详见附件) 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第2页共95页 第三部分.资产清查核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象与评估范围内容 1.评估对象与评估范围 本次评估的评估对象为厦门港务集团石湖山码头有限公司的股东部分权益价值,评估范围为截止评估基准日2015年12月31日厦门港务集团石湖山码头有限公司的全部资产和负债。 2.委托评估的资产类型、账面金额如下表: 评估范围为厦门港务集团石湖山码头有限公司在基准日的全部资产及负债,账面资产总额151,496.73万元、负债84,941.36万元、净资产66,555.37万元。具体包括流动资产8,263.50万元,非流动资产143,233.23万元;流动负债77,581.36万元,非流动负债7,360.00万元。 上述资产与负债数据摘自经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计的资产负债表,评估是在企业经过审计后的基础上进行的。 委托评估范围以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准。 (二)实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值34,606.87万元,占评估范围内总资产的22.84%。主要为存货、固定资产、在建工程。 1.存货 存货账面值177.25万元,主要为原材料,具体为码头备品备件、燃料、润料、材料、劳保用品、低值易耗品和通用配件及器材等。 2.固定资产 固定资产账面值34,398.02万元,包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、运输车辆和电子设备,其中房屋建(构)筑物账面值为25,096.20万元,设备类资产账面值为9,301.82万元。 (1)房屋建筑物 房屋建筑物共32项(其中:房屋建筑物23项,简易搭盖的岗亭2项、装修改造工程2项,生产辅助设施5项),合计建筑面积16176.97平方米,系厂区内的生产、 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第3页共95页 办公及辅助用房,主要位于湖里区寨上西路205、209号厂区内。房屋建筑物主要为建于1996年及2001年的钢混及混合建筑物,其中办公楼、食堂及浴室等主要为多层建筑,除办公楼、食堂及浴室室内装饰较好之外,其余建筑物装饰水平一般,布局较合理。 (2)构筑物 构筑物主要为石湖山码头有限公司拥有并经营的厦门东渡港区19#泊位的相关资产,共计80项构筑物,账面原值263,445,298.37元,账面净值233,646,014.81元。 东渡19#泊位位于东渡港区岸线号泊位码头是原煤码头拆除重建;泊位顶标高+7.5米,泊位长289.677米,趸船泊位长56米,半直立式斜坡护岸长77.077米。建成后的东渡港区19#泊位为一个5万吨级的多用途泊位,水工结构按靠泊10万吨级集装箱船舶建设。码头主体结构为重力式沉箱结构。码头顶面设计标高为+7.50m,工程于2005年6月25日开工,于2006年12月30日完工,2007年3月5日通过质量核验。 (3)设备类资产 设备类资产账面值为9,301.82万元,包括机器设备、车辆及(办公)电子设备。 机器设备主要包括40吨门式起重机、挖掘机、装载车、抓斗等设备,购置时间在2005年至2015年之间。 车辆为公务用小轿车,车辆类型主要有欧宝轿车、别克商务车等,上述设备于2006年至2013年期间购置,截止评估基准日均正常使用。 电子设备主要为办公设备及辅助设备,包括空调、电脑、打印机、监控设备等; 上述设备于1995年至2015年期间购置安装,截止评估基准日小部分设备报废、大部分设备正常使用。 3.在建工程 在建工程1项,账面值为31.60万元,核算内容为1#变电站的改造工程费用。 (三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的无形资产包括土地使用权、海域使用权。 被评估企业账面记录的土地使用权共3宗,概况如下: 宗地1,宗地名称为厦门市湖里区东渡港区19#泊位23号地块,位于湖里区寨上西路205号,权证编号为厦国土房证第00899169号,证载权利人为厦门港务控股集 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第4页共95页 团有限公司,实际权利人为厦门港务集团石湖山码头有限公司,土地用途为仓储,土地使用权类型为出让。期限为50年。终止日期为2053年6月29日,证载面积为99,880.60平方米。 宗地2,宗地名称为厦门市湖里区东渡港区19#泊位24号地块,位于湖里区寨上西路209号,权证编号为厦国土房证第00899167号,证载权利人为厦门港务控股集团有限公司,实际权利人为厦门港务集团石湖山码头有限公司,土地用途为仓储,土地使用权类型为出让。期限为50年。终止日期为2053年6月29日,证载面积为113,142平方米。 宗地3,位于厦门市湖里区东渡港区19#泊位24号地块,面积为37,287.00平方米,尚未办理权证,根据被评估企业提供的资料,该土地由19#泊位的海域使用权填海而成,已补交土地出让金,土地取得日期为2005年10月,期限为50年。 被评估企业账面记录的海域使用权一宗,权证编号为国海证053550010号,证载权利人为厦门港务控股集团有限公司,使用期限自2005-05-30至2055-03-31,目前该海域使用权已转化为陆域,正在办理土地使用权证。 (四)企业申报的表外资产的类型、数量 被评估企业未申报表外资产。 (五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值) 本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具《致同审字(2016)第350ZA0104号》审计报告。 除此之外,未引用其他机构报告内容。 二、资产核实总体情况说明 (一)资产核实人员组织、实施时间和过程说明 1.资产核实人员组织 接受评估委托后,评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、资料清单等电子文档,要求被评估企业进行资产申报和资料准备;然后成立了以现场项目负责人为主的清查小组,根据制定的现场清查实施计划进行核查。 2.资产核实实施时间 评估组清查核实工作期间为 2016年2月20日至 2016年2月29日。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第5页共95页 3.资产核实过程 辅导被评估单位清查资产及负债、填报资产及负债明细,收集整理被评估单位提供的各项评估资料。 依据被评估单位提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表,在被评估单位有关人员的配合下,分不同类型,采用不同方法,核实账表、账实是否相符,核实资产状况。根据核实结果,提请被评估单位补充、修改和完善资产评估申报表。 对被评估单位提供的评估资料进行核实,对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验,对有关资产的法律权属进行必要的关注。 对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。 根据以上工作,与相关当事方沟通,形成资产核实结论。 (二)影响资产核实的事项及处理方法 1.纳入评估范围内的房屋建筑物共32项(其中:房屋建筑物23项,简易搭盖的岗亭2项、装修改造工程2项,生产辅助设施5项),合计建筑面积16176.97平方米,其中20项已办理权证,已办《房屋所有权证》的建筑面积合计15,237.28平方米,明细如下: 序 建筑面积 权证编号 建筑物名称 结构 2 号 (M) 1 厦国土房证第00900454号 湖里区寨上西路209号(办公楼5层) 钢混 2247.38 2 厦国土房证第00900468号 湖里区寨上西路209号(机修车间) 钢混 869 3 厦国土房证第00900473号 湖里区寨上西路209号(食堂及浴室) 钢混 850.03 4 厦国土房证第00900452号 湖里区寨上西路209号(车库候工楼) 钢混 2375.61 5 厦国土房证第00900259号 港口生产设施明细项(5#转运站) 钢混 226.62 6 厦国土房证第00900255号 生产辅助设施明细项(锅炉房) 混合 183.46 7 厦国土房证第00900254号 生产辅助设施明细项(1号变电所) 混合 614.15 8 厦国土房证第00899167号 生产辅助设施明细项(2号变及中控室) 钢混 731.2 9 厦国土房证第00900465号 生产辅助设施明细项(2号绞车房) 混合 39.69 10 厦国土房证第00900260号 生产辅助设施明细项(1号门卫) 混合 21.16 11 厦国土房证第00900256号 生产辅助设施明细项(2号门卫) 混合 20.02 12 厦国土房证第00900249号 湖里区寨上西路205号(二号门卫) 混合 29.95 13 厦国土房证第00900258号 湖里区寨上西路205号(地磅房) 混合 101.21 14 厦国土房证第00900248号 湖里区寨上西路205号(四号变电站) 混合 179.14 15 厦国土房证第00899169号 湖里区寨上西路205号(综合办公楼) 钢混 2052.79 16 厦国土房证第00900257号 湖里区寨上西路205号(食堂及浴室) 钢混 907.33 湖里区寨上西路209号(中燃办公综合 17 厦地房证第00900261号 钢混 3396.32 楼) 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第6页共95页 湖里区寨上西路209号(车库候工楼门 18 厦地房证第00900453号 混合 28.22 卫: 19 厦地房证第00900470号 湖里区寨上西路209号(加压泵房) 混合 128.68 20 厦地房证第00900472号 湖里区寨上西路209号(污水处理间): 混合 235.32 截止评估基准日,上述房屋的证载权利人均为厦门港务控股集团有限公司,正在办理过户手续,本次评估未考虑相关权证变更所需要的费用对评估值的影响。 截止评估基准日,被评估单位应办未办权证的房屋建筑物明细内容如下: 序 建筑面 建筑物名称 结构 账面原值(元) 评估值(元) 备注 2 号 积(M) 1 三明房屋(二套) 混合 2×90 204,890.80 139,108.69 产权纠纷 2 19号泊位车间 框架 900 931,319.40 1,139,157.00 无批建手续 3 1号绞车房 混合 39.69 53,728.62 29,374.00 待拆除 经了解,上述三处房屋建筑物无法办理权证。对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构无关。对于上述资产,其面积是被评估单位根据工程建设资料进行申报的,评估人员以企业申报面积进行评估,如未来办理相关产权证书时其面积与申报面积不符,评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。 2.房屋建筑物中的第5项三明房产,账面值为139,108.69元,根据被评估单位提供的《关于三明房屋产权纠纷事件的报告》所述如下:三明房屋系厦门港务集团于1999年8月出资16万购得的商品房,位于三明市三元区新市南路56号1幢401室及402室,目前房屋2套产权已连同其它同幢房屋产权被华夏公司办理至其名下,且华夏公司已将相关产权作为抵押向银行办理贷款。鉴于上述房产存在产权纠纷尚未解决,本次评估以账面值列示。 3.纳入评估范围内的土地使用权3宗,面积合计为250,309.60平方米,截止评估基准日,宗地1和宗地2已办理权证,证载权利人为厦门港务控股集团有限公司,宗地3尚未办理权证。 根据厦门市规划委员会出具的《准予规划许可变更决定书》(编号:(2015)厦规直用地准更第055号),东渡港区19#泊位总用地面积调整为:235,193.131平方米。 本次评估,土地使用权面积以《准予规划许可变更决定书》上调整后的面积235,193.131平方米进行测算,如未来可能取得的相关权属证明所载面积与规划许可的面积不符,评估结果应按照证载面积进行调整,同时本次评估未考虑相关权证变更所需要的费用对评估值的影响。 4.纳入评估范围的海域使用权一宗,权证编号为国海证053550010号,证载权利 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第7页共95页 人为厦门港务控股集团有限公司,使用期限自2005-05-30至2055-03-31,目前该海域使用权已转化为陆域,正在办理土地使用权证。其价值已在土地使用权评估时考虑,不再单独评估。 5.纳入评估范围内的无形资产和部分固定资产系厦门港务控股集团有限公司划转到被评估单位,该部分以厦门港务控股集团有限公司的账面净值作为划转后的账面原值,具体如下:根据厦门港务控股集团有限公司【2015】年31号董事会决议、厦门港控股【2015】288号文件,厦门港务控股集团有限公司与厦门港务集团石湖山码头有限公司签订划转协议,港务控股将东渡港区19号泊位资产以2015年10月31日经审计账面净值划转至石湖山码头公司,本次资产划转的交割日2015年12月31日。 划入资产交割日账面净值295,555,375.73元,其中无形资产103,178,346.04元,固定资产192,377,029.69元。 截止报告出具日,上述相关资产的权属过户手续尚在办理中。 6.长期股权投资中的厦门港务国内船舶代理有限公司,由于厦门港务集团石湖山码头有限公司持有厦门港务国内船舶代理有限公司的股权比例为20%,持股比例较低且无增值资产,本次评估按照审计后净资产乘以持股比例确认该长期股权投资的评估价值。 7.长期股权投资中的厦门鹭申达港口机电工程有限公司已停业多年,目前正在办理注销手续,账面已全额计提减值准备,根据被评估单位出具的情况说明,厦门鹭申达港口机电工程有限公司已无有价值的资产,故本次评估该长期股权投资的评估值为0。 (三)核实结论 1.资产核实结论 评估人员经履行以上评估清查核实程序,对委估资产和相关负债情况有了全面的了解。清查结果与被评估单位所申报的资料一致。 2.资产核实结果 除上述事项外,其他委估资产均可正常使用,与账面记录不存在重大差异,资产权属清晰完整,不存在抵押、质押、担保、诉讼等或有负债。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第8页共95页 第四部分.资产基础法评估技术说明 本公司本着独立、公正、科学、客观的原则,运用资产评估法定的程序和公允的方法,采用了资产基础法及收益法对厦门港务集团石湖山码头有限公司的股东部分权益价值进行了评估,具体评估说明如下: 一、流动资产评估技术说明 纳入本次评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款、存货、其他流动资产,账面价值82,634,975.51元,各科目评估结果及说明如下: (一)货币资金的评估说明 本次申报评估的货币资金全部是银行存款。货币资金账面值为45,580,214.94元,评估值为45,580,214.94元,评估没有增减值。 1.银行存款 银行存款账面值为45,580,214.94元。评估人员对所有银行存款账户进行了查证,以证明银行存款的真实存在,同时检查有无未入账的银行借款,检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性,以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值,最终银行存款的评估值为45,580,214.94元。 (二)各种应收款项的评估说明 纳入本次评估范围的应收款项为应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款。 应收款项在查阅会计凭证,借助历史资料和现在的调查情况,具体分析数额,账龄和原因,款项回收情况,欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回以及有经常性业务往来且信誉好的客户按全部应收额计算评估值;对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿证据表明无法收回的,收集相关的文件或证明材料,并作出相应的记录或进行适当调整;对于很可能收不回部分款项的,在难以确定收不回帐款的数额且没有明显证据时,按全部应收款扣除预计的评估风险准备金计算评估值。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第9页共95页 1.应收票据 应收票据账面值11,317,428.48元,系无息银行承兑汇票。清查时,核对明细账与总账、报表余额是否相符,核对与评估明细表是否相符,查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性,以证实应收票据的真实性、完整性,核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实,金额准确,无未计利息,在核实票据无误基础上以审计确认后的账面值为评估值。应收票据的评估值为11,317,428.48元。 2.应收账款 应收账款主要为应收港口费,账面余额为4,316,980.80元,坏账准备为128,399.69元,账面值为4,188,581.11元,评估值为4,316,980.61元,具体评估过程如下: 对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的,评估风险损失为0。 对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的,评估风险损失为100%。 对很可能收不回部分款项的,且难以确定收不回账款数额的,参考财会上计算坏账准备的方法,根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定,经核实应收账款的评估值为4,316,980.61元。 3.预付账款 预付账款主要是预付购油款及预付保险费,账面值为456,205.22元, 经核实后 以评估基准日审计后的账面值作为评估值。预付账款评估值为456,205.22元。 4.应收股利 应收股利账面值为7,702,786.08元,主要系应收全资子公司--厦门石湖山码头劳动服务有限公司及非控股公司--厦门港务国内船舶代理有限公司的股利。经核实后以评估基准日审计后的账面值作为评估值。应收股利的评估值为7,702,786.08元。 5.其他应收款 其他应收款主要核算押金、股权转让款、拆迁款等,账面余额为7,729,079.60元,坏账准备为152,672.39元,账面值为7,576,407.21元,评估值为7,729,079.60元,具体评估过程如下: 对关联方往来、保证金等有充分理由相信全部能收回的,评估风险损失为0。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第10页共95页 对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的,评估风险损失为100%。 对很可能收不回部分款项的,且难以确定收不回账款数额的,参考财会上计算坏账准备的方法,根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定,经核实其他应收款的评估值为7,729,079.60元。 (三)存货的评估说明 存货账面原值2,502,167.66元,存货跌价准备729,673.00元,存货净值1,772,494.66元,包括原材料、在库周转材料。各大类存货账面金额如下: 科目 账面价值(元) 原材料 2,481,304.29 在库周转材料 20,863.37 存货合计 2,502,167.66 跌价准备(元) 729,673.00 存货净值 1,772,494.66 各项存货项目评估方法如下: 1)原材料 评估人员根据企业提供的存货清单,核实有关购置发票和会计凭证,了解了存货的保管、内部控制制度,审查材料采购在评估基准日后验收记录,并对其进行了全面盘点,经盘点,原材料中共计30项总金额729,673.00元企业已全额计提跌价准备,已无利用及回收价值,实物仍在仓库内尚待进行清理。 纳入评估的原材料系企业生产经营所需的五金备品备件、照明电器材料等。原材料大部分根据需要购进,本次评估经对原材料市场行情的了解分析发现,原材料市场价格小部分有较大变化,大部分价格未发生明显变化。对于价格有变化的本次评估以购销合同约定的单价或近期实际购进单价乘以实际数量确定其评估值;对于市场价格未发生明显变化的则以确认后的帐面单价乘以实际数量确定其评估值。 例一:产品名称为防震型超强投光灯镇流器箱 NTC9200—N1000W:表3-9-2—序 号210 结存数量3套,金额为6,915.38元,结余单价为2,305.13元/套。 根据被评估单位提供的采购合同,不含税单价为2,305.13元/套(含运费),则: NTC9200—N1000W镇流器箱的评估值=2,305.13元/套×3套= 6,915.38元 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第11页共95页 例二:0#柴油(表3-9-2—序号825) 结存数量53944升,金额为195,129.63元,结余单价为3.82元/升。 根据中商情报网2015年12月31日 08:14发布的2015年12月31日全国0号柴 油新价格行情,福建省当日油价为含税价5.12元/升,则: 0#柴油评估值=53944升×5.12元/升/1.17= 236,274.72元。 (其余评估计算详见明细表) 原材料账面价值2,481,304.29元,评估值1,792,776.38元,评估减值688,527.91元,减值率27.75%。减值主要原因是原材料中共计30项总金额729,673.00元企业已处置现场无实物,企业已全额计提跌价准备。 2)在库周转材料 在库周转材料主要为企业日常生产所需的劳保用品,经核实,其市价变化不大,本次评估以审计后账面值作为其评估值。 3)存货评估结果 存货评估结果(金额单位:人民币元) 科目 账面净值(元) 评估值(元) 增(减)值(元) 增(减)值率(%) 原材料 2,481,304.29 1,792,776.38 -688,527.91 -27.75 在库周转材料 20,863.37 20,863.37 - - 跌价准备(元) 729,673.00 0 -729,673.00 100 存货合计 1,772,494.66 1,813,639.75 41,145.09 2.32 评估结果增减值分析: 存货账面净值1,772,494.66元,评估值1,813,639.75元,评估增值41,145.09元,增值率2.32%。增值主要原因是部分原材料(0#柴油)市场价格上涨。 (四)其他流动资产的评估说明 其他流动资产账面值为4,040,857.81元,主要系待抵扣进项税额,经核实以审计后账面值作为其评估值。其他流动资产的评估值为4,040,857.81元。 二、长期股权投资评估技术说明 1.评估范围 长期股权投资的评估范围为厦门港务集团石湖山码头有限公司的对外长期股权投资。截止评估基准日2015年12月31日,共5项,账面价值968,938,751.56元, 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第12页共95页 具体投资情况见下表: 长期股权投资清查评估明细表 单位:人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 账面价值 1 厦门港务国内船舶代理有限公司 2003.1.1 20% 837,195.38 2 厦门石湖山码头劳动服务有限公司 1993.02.25 100% 740,000.00 3 厦门港务海宇码头有限公司 2010.10.11 100% 692,967,620.15 4 厦门港务海亿码头有限公司 2010.10.11 100% 274,393,936.03 5 厦门鹭申达港口机电工程有限公司 1997.04.11 51% 0 合计 968,938,751.56 2.评估依据 (1)被投资企业的会计凭证等; (2)被投资企业提供的评估申报明细表; (3)被投资企业的验资报告、营业执照、公司章程、评估基准日资产负债表和审计报告等; (4)其他与长期股权投资评估相关的资料。 3.评估过程及评估方法介绍 (1)评估过程 ①评估人员将长期股权投资评估清查登记表与长期股权投资明细账、总账及有关会计记录相核对。 ②审核投资合同、协议等法律性文件。 ③核对有关账簿、凭证,获取被投资单位的验资报告(或章程)及投入资本变更报告。 ④分析判断投资性质和股权比例,核查投资收益的计算方法,及以前年度的投资收益处理原则和相关的会计核算方法,判断其投出和收回金额计算的正确性及合理性。 ⑤根据被投资单位评估基准日的会计报表、评估申报明细表和其他相关资料,采用相应的方法分别对各项投资进行评估。 (2)评估方法 对于厦门港务国内船舶代理有限公司的投资,由于厦门港务集团石湖山码头有限公司持有厦门港务国内船舶代理有限公司的股权比例仅为20%,持股比例较低且无增值资产,故本次评估按照审计后净资产乘以持股比例确认该长期股权投资的评估价值。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第13页共95页 对于厦门石湖山码头劳动服务有限公司、厦门港务海宇码头有限公司、厦门港务海亿码头有限公司的投资,本次评估对厦门石湖山码头劳动服务有限公司、厦门港务海宇码头有限公司、厦门港务海亿码头有限公司进行整体评估,以评估后被投资单位的净资产乘以持股比例确认长期股权投资的评估价值。 对于厦门鹭申达港口机电工程有限公司的投资,由于厦门鹭申达港口机电工程有 限公司自2001年停业后未再开展业务,处于办理注销手续中,截止评估基准日,厦门鹭申达港口机电工程有限公司的资产为0,故本次评估该长期股权投资的评估值为0。 4.评估结果及结论 长期股权投资账面净值为968,938,751.56元,评估值为1,458,325,144.83元, 评估增值489,386,393.27元,增值率为50.51%。长期股权投资的具体情况及评估结果如下: 序 持股 被投资单位名称 投资日期 账面价值 评估价值 号 比例 1 厦门港务国内船舶代理有限公司 2003.1.1 20% 837,195.38 837,195.38 2 厦门石湖山码头劳动服务有限公司 1993.02.25 100% 740,000.00 10,917,275.70 3 厦门港务海宇码头有限公司 2010.10.11 100% 692,967,620.15 981,812,805.28 4 厦门港务海亿码头有限公司 2010.10.11 100% 274,393,936.03 464,757,868.47 5 厦门鹭申达港口机电工程有限公司 1997.04.11 51% 243,118.33 - 合计 969,181,869.89 1,458,325,144.83 减:长期股权投资减值准备 243,118.33 净额 968,938,751.56 1,458,325,144.83 具体评估过程详见各长投单位的评估说明及评估明细表。 三、固定资产评估技术说明 (一)房屋建(构)筑物评估说明 1.评估范围 建筑物类固定资产合计账面原值289,493,852.34元(其中:房屋建筑物26,048,553.97元、构筑物及其他辅助设施263,445,298.37元),合计账面净值250,962,013.84元(其中:房屋建筑物17,315,999.03元、构筑物及其他辅助设施233,646,014.81元)。 2.资产概况 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第14页共95页 (1)房屋建筑物 厦门港务集团石湖山码头有限公司列入《固定资产-房屋建筑物清查评估明细表》的房屋共32项(其中:房屋建筑物23项,简易搭盖的岗亭2项、装修改造工程2项,生产辅助设施5项),合计建筑面积16176.97平方米。 以上建筑物类固定资产主要系厂区内的生产、办公及辅助用房,位于湖里区寨上西路205、209号厂区内。房屋建筑物主要为建于1996年及2001年的钢混及混合建筑物,其中办公楼、食堂及浴室等主要为多层建筑,除办公楼、食堂及浴室室内装饰较好之外,其余建筑物装饰水平一般,布局较合理,经现场实地勘察,建筑物使用、维护情况一般。 清查中,评估人员通过对上述房屋所有权证、部分原始建设记录及其他资料进行核对,并通过现场勘查,主要情况如下: 截至评估基准日,列入评估范围的以下房屋建筑物均已取得《房屋所有权证》,主要情况如下: 序 建筑面积 权证编号 建筑物名称 结构 2 号 (M) 1 厦国土房证第00900454号 湖里区寨上西路209号(办公楼5层) 钢混 2247.38 2 厦国土房证第00900468号 湖里区寨上西路209号(机修车间) 钢混 869 3 厦国土房证第00900473号 湖里区寨上西路209号(食堂及浴室) 钢混 850.03 4 厦国土房证第00900452号 湖里区寨上西路209号(车库候工楼) 钢混 2375.61 5 厦国土房证第00900259号 港口生产设施明细项(5#转运站) 钢混 226.62 6 厦国土房证第00900255号 生产辅助设施明细项(锅炉房) 混合 183.46 7 厦国土房证第00900254号 生产辅助设施明细项(1号变电所) 混合 614.15 8 厦国土房证第00899167号 生产辅助设施明细项(2号变及中控室) 钢混 731.2 9 厦国土房证第00900465号 生产辅助设施明细项(2号绞车房) 混合 39.69 10 厦国土房证第00900260号 生产辅助设施明细项(1号门卫) 混合 21.16 11 厦国土房证第00900256号 生产辅助设施明细项(2号门卫) 混合 20.02 12 厦国土房证第00900249号 湖里区寨上西路205号(二号门卫) 混合 29.95 13 厦国土房证第00900258号 湖里区寨上西路205号(地磅房) 混合 101.21 14 厦国土房证第00900248号 湖里区寨上西路205号(四号变电站) 混合 179.14 15 厦国土房证第00899169号 湖里区寨上西路205号(综合办公楼) 钢混 2052.79 16 厦国土房证第00900257号 湖里区寨上西路205号(食堂及浴室) 钢混 907.33 湖里区寨上西路209号(中燃办公综合 17 厦地房证第00900261号 钢混 3396.32 楼) 湖里区寨上西路209号(车库候工楼门 18 厦地房证第00900453号 混合 28.22 卫: 19 厦地房证第00900470号 湖里区寨上西路209号(加压泵房) 混合 128.68 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第15页共95页 20 厦地房证第00900472号 湖里区寨上西路209号(污水处理间): 混合 235.32 已办《房屋所有权证》的建筑面积合计15,237.28平方米,房屋权利人为厦门港务控股集团有限公司。 截止评估基准日,被评估单位应办未办权证的房屋建筑物明内容如下: 序 建筑面 建筑物名称 结构 账面原值(元) 评估值(元) 备注 2 号 积(M) 1 三明房屋(二套) 混合 2×90 204,890.80 139,108.69 产权纠纷 2 19号泊位车间 框架 900 931,319.40 1,139,157.00 无批建手续 3 1号绞车房 混合 39.69 53,728.62 29,374.00 待拆除 尚未办理权证的房屋建筑物,对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构无关。对于上述资产,其面积是被评估单位根据工程建设资料进行申报的,评估人员以企业申报面积进行评估,如未来办理相关产权证书时其面积与申报面积不符,评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。 房屋建筑物中的第5项三明房产,账面值为139,108.69元,根据被评估单位提供的《关于三明房屋产权纠纷事件的报告》所述如下:三明房屋系厦门港务集团于1999年8月出资16万购得的商品房,位于三明市三元区新市南路56号1幢401室及402室,目前房屋2套产权已连同其它同幢房屋产权被华夏公司办理至其名下,且华夏公司已将相关产权作为抵押向银行办理贷款。鉴于上述房产存在产权纠纷尚未解决,本次评估以账面值列示。 (2)构筑物 构筑物主要为石湖山码头有限公司拥有并经营的厦门东渡港区19#泊位的相关资产,共计80项构筑物,账面原值263,445,298.37元,账面净值233,646,014.81元。 东渡19#泊位位于东渡港区岸线号泊位码头是原煤码头拆除重建;泊位顶标高+7.5米,泊位长289.677米,趸船泊位长56米,半直立式斜坡护岸长77.077米。 建成后的东渡港区19#泊位为一个5万吨级的多用途泊位,水工结构按靠泊10万吨级集装箱船舶建设。码头主体结构为重力式沉箱结构。码头顶面设计标高为+7.50m,工程于2005年6月25日开工,于2006年12月30日完工,2007年3月5日通过质量核验。 工程详细情况如下: 该项目于东渡港区19#泊位原址改建,由原煤和矿石散杂货码头改建成5万吨级多用途码头,码头岸线万吨级集装箱船舶设计,近期设计年吞吐能力为96万吨,其中集装箱吞吐量9万标箱、 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第16页共95页 散杂货15万吨。工程总投资估算19811万元。 厦门市交通委员会于2004年11月3日以厦交建[2004]66号 《厦门市交通委员会关 于厦门港东渡港区19#泊位改建工程初步设计的批复》文批复同意码头的建设规模为拆除原有水工建筑物及配套工程,改建成一个5万吨级多用泊位(其中码头水工建筑物按靠泊10万吨级集装箱船设计),并将18#泊位北侧原有的趸船设施搬迁至19#泊位北侧形成新的滚装登陆点。泊位顶标高+7.5米,泊位长289.677米。码头前沿底面高程为-15.3米,码头前沿停泊水域宽86米。趸船泊位长56米,半直立式斜坡护岸长77.077米。回旋水域布置在泊位前方,长轴直径700米,短轴直径600米,底面高程-10.5米。近期设计年吞吐能量为96万吨,其中集装箱为9万标箱、散杂货15万吨。 厦门市交通委员会于2005年11月15日以厦交建[2005]76号会议纪要批复东渡港区航道扩建工程建设规模为从主航道E点至东渡港区20#泊位,设计底标高-12.0m,其中E点至东渡港区16#泊位宽250m,按5万吨级集装箱船舶乘潮双向通航设计,兼顾不满载10万吨级集装箱船舶乘潮单向通航,18#至20#泊位航道宽度160m,按5万吨级集装箱船舶乘潮单向通航设计。东渡港区18#~19#泊位回旋水域扩建工程规模按满足10万吨级集装箱船舶调头使用要求设计,为长轴853m、短轴590m的椭圆形水域,设计底标高取航道设计底标高-12.0m。船舶回旋水域与相邻的象屿12#~16#泊位船舶回旋水域和国贸20#~21#泊位船舶回旋水域连成一片,10万吨级集装箱船调头时可与相邻泊位共用部分水域。导助航设施按同等设计标准配备。 东渡港区19#泊位改建工程已按初设批复的规模建设,建成后的东渡港区19#泊位为一个5万吨级的多用途泊位,水工结构按靠泊10万吨级集装箱船舶建设,主体码头岸线米(不含滚装趸船岸线),码头前沿停泊水域宽度86米、底标高为-15.3米,回旋水域扩建后为长轴853m、短轴590m的椭圆形水域,为18#、19#泊位共用回旋水域,设计底标高取-12.0m(同扩建后的航道设计底标高)。码头吞吐能力达到初设批复的要求。本工程进出港口航道为东渡港区进港航道,设计底标高-12.0m,其中E点至东渡港区16#泊位宽250m,按5万吨级集装箱船舶乘潮双向通航设计,兼顾不满载10万吨级集装箱船舶乘潮单向通航,18#至20#泊位航道宽度160m,按5万吨级集装箱船舶乘潮单向通航设计。 19号泊改扩建工程:开工日期:2005年6月25日,竣工日期:2011年8月23日; 码头工程施工单位为中交三航局,具有水运工程特级施工资质,2005年3月签定施 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第17页共95页 工合同;陆域工程综合管线改造工程施工单位为中海工程建设总局,具有水运工程一级施工资质,2011年3月签定施工合同。调头区扩建工程施工单位为广州航道局,2006年1月25日签定施工合同。 厦门港东渡港区19#泊位改建工程主要包括:码头水工工程、疏浚工程、陆域形成、道路与堆场、土建工程、供电照明、给排水及消防工程。 ①码头工程 码头水工工程共划分为码头主体工程、滚装泊位工程、前方堆场工程、后方堆场工程、码头停泊水域及连接水域工程五个单位工程。 A、码头主体工程 厦门港东渡港区19#泊位主码头岸线m,码头顶面设计标高为+7.50m(厦门理论最低潮位面,下同),码头前沿设计标高为-15.3m;水工主体为带卸荷板的重力式沉箱结构形式,按靠泊10万吨级集装箱船进行设计;停泊水域设计底标高为-15.3m。水工主体结构为预制980t沉箱、现浇C40砼胸墙。基槽挖泥51万m3,基床抛石72000m3,棱体抛石47000m3,安装沉箱28件,安装卸荷板96块,现浇胸墙混凝土6870m3,安装鼓型橡胶护舷22套、橡胶舷梯3座,安装1000kN系船柱12个, QU100钢轨644m,前沿作业区码头面层的施工范围为主码头距前沿线m,其结构形式为地基碾压、200mm级配碎石垫层、350mm厚6%的水泥稳定石屑、100mm厚的C60高强联锁块,总面积7068.89㎡。 B、滚装泊位工程 滚装泊位北端紧接20#泊位,岸线m,为半直立半斜坡式结构。基础为10~100kg抛石基床,夯实整平后,直接现浇C40砼胸墙,共2402 m3。为防止钢引桥桥台沉降,钢引桥桥台采用冲孔灌注桩基础。码头面层结构形式为地基碾压、200mm级配碎石垫层、350mm厚6%的水泥稳定层、100mm厚的C60高强联锁块,总面积3365.67㎡。 滚装设施(1#、2#趸船及钢引桥)从18#泊位迁移安装形成新的滚装登陆点。 C、码头停泊水域及连接水域工程 码头停泊水域及连接水域工程挖泥总方量138万m3,停泊水域底标高-15.3m,连接水域底标高-10.0m。 D、前方堆场工程 前方堆场工程共24487.87m2,主要工程量为级配碎石层4900 m3、水泥稳定层 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第18页共95页 8570.75 m3、高强度联锁块铺面24487.87 m2、、检查井8座、给水阀门井6座、消火栓 井5座、雨水口4座、电缆手孔井2座。 E、后方堆场工程 后方堆场工程共24098m2,主要工程量为:地基平整压实24098 m2,级配碎石层 7229.4m3,水泥稳定层8438.3m3,高强度联锁块铺面24098 m2、排水管道657m、检查 井23座、雨水井31座、通信线座。 码头工程于2005年6月25日开工,码头主体工程、滚装泊位工程、码头停泊水域及连接水域工程、前方堆场工程于2006年12月30日完工,2007年3月5日通过质量核验,其中码头主体工程、滚装泊位工程、码头停泊水域及连接水域工程质量等级为优良,前方堆场工程质量等级合格。后方堆场工程于2007年6月12日完工,2007年10月17日通过质量核验,质量等级为优良。 工程位处原厦门港东渡港区二期19#泊位石湖山煤码头。原石湖山煤码头是一座2.5万吨级高桩梁板栈桥式煤炭散货码头,长270m,由码头和引桥两部分组成。水工主体结构组成大致为:桩+横梁+纵梁+预制面板+现浇面层。根据设计要求,位于港池内的桩基拆除至港池底标高下2m即-17.3m(厦门理论最低潮面,下同),位于基槽内的桩基拆除至基槽底,需拆除的预应力砼方桩共479根。码头上部采用机械和爆破相结合的方案进行拆除施工,码头下部预应力砼方桩采用桩周松动爆破后起重船拔桩。先挖泥至设计标高后采用水下捆绑爆破切割的施工工艺。 码头基槽施工: 码头基槽挖泥采用8 m3抓斗式挖泥船进行施工。 基床抛石、夯实 码头基床抛石采用水上民船进行装运,由定位船上的反铲配合抛填,按规范要求进行分层抛填,每分层厚度控制为2m,抛石基床顶面标高及宽度均满足设计要求。基床夯实方面,由于基槽挖泥分段短,为保证原有码头和已施工段的结构安全,采用锤夯方法施工:按每层2m分层夯实,锤夯纵横向均邻接压半夯并分两遍进行夯实,每锤的冲击能按120~150kj/m2控制夯锤落距,相邻段基床夯实搭接长度2m。 基床整平 基床夯实后即进行基床整平,本工程的整平采用导轨刮道法施工,即在基床的整 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第19页共95页 平范围内,沿纵向的两侧每隔5m安设混凝土小方块,方块上安设作为导轨用的钢轨,调整好钢轨标高后,由潜水员用二片石进行基床内粗平,测量人员进行粗平测量检验,达到要求后,潜水员用碎石进行基床细平,以保证基床整平符合设计要求及规范规定。 沉箱及卸荷板预制 沉箱,卸荷板构件在中交三航厦门分公司石湖山预制厂制作生产,该预制厂毗邻19#泊位,为施工安装等作业创造良好条件;沉箱采用一次性浇注工艺,墙体钢筋在底胎膜以外的绑扎架内一次成形,利用特制的“田字架”吊具架设在外模上;沉箱外模为桁架式整体钢模板,一次安装到顶;内模采用可调节框架式模板;内模的安装与砼浇注交替进行,一次浇注到顶,不留施工缝;砼浇注利用汽车泵泵送的施工输送工艺。 标准沉箱底宽10.00m,长13.108m,高16.5m,单件重980t;沉箱内回填中粗砂 和块石,沉箱上安装卸荷板,卸荷板长12.8m,宽3.24m,厚1.8m,单件重185t。沉 箱后标高0.9m以下回填中粗砂,0.9m以上为抛石棱体,其后为回填中粗砂;门机后轨采用轨枕道碴结构。 沉箱及卸荷板安装 沉箱在预制厂下水以后,由半潜驳运至现场安装,采用200T起重船安装。卸荷板采用方驳运输至施工现场,采用200T起重船安装。施工顺序为先拆除煤码头引桥及其北面桩基,接着施工19#泊位北端滚装泊位及主码头北端26m主体工程,待施工完成至满足战备趸船安装条件后,将原18#北端滚装泊位拆除,迁移战备趸船至新建滚装泊位安装,再进行19#泊位南端主体施工,以延长18#泊位的部分岸线,增加其靠泊生产能力,致使形成了南北并进施工新码头,沉箱安装从南北两个方向进行,中间拆除旧码头的施工顺序。 胸墙浇注 胸墙共 25段,每段长 13.138(标准段),高4.55m,采用大型钢结构模板,一次 浇注完成,采用商品混凝土,泵送入模的浇灌工艺。胸墙前沿线考虑了一定的预留位移量和沉降量,预留位移量根据沉箱的安装时间、沉箱后抛填和位移情况综合考虑,现场动态控制,一般为15~20cm。卸荷板安装面标高预留量按10~15cm控制,胸墙施工时其顶面标高预留沉降量按3~5cm控制。 棱体块石抛填 沉箱后回填砂到+0.9m并在+0.9~+1.2m的二片石施工后进行棱体抛填,胸墙后棱体 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第20页共95页 抛石标高从+1.2m~+6.87m,采用陆上抛填的施工工艺,由自卸汽车装运块石,运至现场后直接卸于棱体上,再由反铲进行整平理坡。 混合倒滤层施工 混合倒滤层含沉箱后倒滤层和棱体后倒滤层。沉箱后倒滤层施工前,认真检查基床回淤情况,发现回淤影响质量时便采用清淤船进行淤泥清除,然后抛填二片石层和混合碎石滤层。棱体倒滤层施工前,先进行棱体理坡,经监理工程师对棱体进行验收合格后进行倒滤层作业,棱体后倒滤层采用陆上反铲进行抛理的施工工艺。 码头胸墙后面层施工 在完成棱体上混合倒滤层后,便根据施工进度要求进行面层施工,面层含20cm碎石层、35cm厚6%水泥石屑稳定层和联锁块层,碎石层采用装载机进行摊铺,然后采用25t振动压路机进行辗压密实;水泥石屑稳定层现场采用装载机进行拌和,运至现场后人工摊铺整平,再用25t振动压路机进行辗压至设计要求的密实度;联锁块采用机制,运至现场铺砌地点人工进行砌铺。 泊位水域挖泥工程 本工程挖泥数量为138万m3。停泊水域设计底标高为-15.3m,连接水域挖至-10.0m。(包括调头区-105m以上)疏浚工程 堆场工程 路基平整压实,采用拉线方法控制标高及坡度,由机械和人工配合整平。路基碾压采用25t振动压路机,并按规范要求碾压至满足设计压实度要求。级配碎石垫层施工严格按设计和规范要求进行,碎石选用符合规范要求的材料,根据试验级配进行现场机械拌和,利用装载机和人工相结合的方法摊铺,碾压采用25t振动压路机压至密实。 水泥稳定层所用材料和配合比均符合设计要求和规范规定,稳定层采用装载机现场拌和,拌和物均匀、质量保证。稳定层碾压采用25t振动压路机压至无明显压痕并满足压实度要求,稳定层施工完后及时进行浇水养护。对于水泥稳定层厚度大于25cm,按规范要求分二层施工。底层施工碾压达到设计要求压实度后再进行上一层稳定层施工。 铺面联锁块在现场附近预制,联锁块铺砌严格按其预制先后顺序分批分区进行,铺砌前对联锁块外观不符合质量要求的预先剔除,铺砌采用拉纵、横线进行控制,确保铺砌标高、平整度、砌缝及线条都达到设计和观感质量要求。联锁块铺砌采用橡胶锤敲击稳定,并及时采用细砂灌缝填实。联锁块全部铺完后,采用压路机不带振动碾压, 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第21页共95页 使联锁块平整稳定,最后再将砌缝灌砂至饱满。给水阀门井、消火栓井、排水检查井、雨水口砌筑形状、厚度及砂浆质量均符合要求。 疏浚工程(调头区扩建工程) 厦门东渡港区18#~19#泊位调头区扩建工程是东渡航道扩建工程中的一个单位工程,是与东渡航道扩建工程一并实施的。18#~19#泊位调头区按满足10万吨级集装箱船舶调头使用要求设计,设计的18#~19#泊位船舶回旋水域为以点(N=24°31′37.6″,E=118°04′43.0″;即X=2713784.64,Y=457299.80)为中心的椭圆形水域,长轴853m、短轴590m。设计底标高取航道设计底标高-12.0m。船舶回旋水域与相邻的象屿12#~16#泊位船舶回旋水域和国贸20#~21#泊位船舶回旋水域连成一片,10万吨级集装箱船调头时可与相邻泊位共用部分水域。设计疏浚工程量为181.12万m3。调头区工程施工采用4500m3及18m3/斗抓斗挖泥船进行挖泥,边角及部分地段用8方抓斗挖泥船完成,炸礁施工则通过配备的移动式潜孔钻机完成爆破钻孔,爆破网孔间距根据岩石的风化程度和爆破厚度确定,采用塑料导爆管毫秒雷非电起爆系统,炸药采用乳化炸药,炸礁后用8方抓斗式挖泥船配以泥驳及拖轮进行清礁。18#-19#泊位船舶回旋水域工程疏浚工程量为811499.14 m3,炸、清礁工程量484.5 m3,疏浚土主要为2级土,即淤泥,有少量5级土(硬粘土)和8~9级土(松散~中密砂)。 陆域综合管线改造工程 陆域综合管线改造工程共划分为排水(污水回收)沟工程、雨水管道工程、消防、除尘及生活给水管道工程三个单位工程。 排水(污水回收)沟工程 排水(污水回收)沟工程主要工作量包括3500M钢筋砼排水明沟和159M排水箱涵(堆场路口位置采用),排水明沟(或排水箱涵)起点标高(底标高7.2M),排水坡度为1‰,沿堆场四周布设,所有堆场排水(污水回收)沟汇集至港中路过路箱涵(底标高为6.0M)后接至后方污水处理厂,污水处理后作为除尘用水回用。 排水明沟(箱涵)沟内净宽为500MM,基础采用200MM碎石垫层、100MM厚C15垫层、250MM厚C30侧墙、底板现浇商品砼(箱涵顶板为250MM厚C30现浇商品砼),排水沟每10M或遇转角处设一宽2CM沉降缝,采用聚苯乙烯泡沫板填充,聚氨酯密封胶密封;盖板采用25MM钢板盖板或钢格板盖板,钢格板盖板及基座采用泉州坚美钢格板构件有限公司生产的热浸锌碳钢的钢格板及配套基座(预埋角钢);钢格板的受力控制荷载为20T汽 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第22页共95页 车满载行驶,预埋角钢基座的尺寸根据配套钢格板的相关要求设置;排水沟两侧回填按原设计路面结构恢复。 雨水管道工程 雨水管道工程主要功能为港区道路排水,工作量包括排水管3290米,排水检查井(Φ700~Φ1250)45座,雨水篦子80座。 雨水排水管道采用HDPE双壁波纹管胶圈承插连接,180°沙石基础。管道环刚度不低于8KN/M2。管道敷设前严格按设计要求进行基槽基础处理和标高控制,回填严格控制回填料压实度,路面结构按原设计恢复。雨水检查井采用国标砖砌圆形雨水检查井(02S515/19-23页),雨水口及雨水口篦子采用国标铸铁,雨水口与检查井的连接管管径均为DN200,坡度为1%。雨水口井圈顶面高程应比该处道路路面低30MM,并与附近路面顺接,以利排水。 消防、除尘及生活给水管道工程 消防、除尘及生活给水管道工程主要工作量包括3700M消防除尘给水管及785M生活给水管,洒水器45个,地下式消火栓15套(座),阀门19套(座),船舶供水栓6套。 供电照明工程 (1)供电工程:随着18#泊位的建成和19#泊位改造后工艺设备装机容量大幅增加,用电负荷增加至13400KVA,原有的19#泊位1#变电站供电能力不能满足供电需要。本次改造在码头后方建设一个变电站,双回路同时供电,互为热备用,作为18#、19#泊位总的开闭所。变电站进线KV电源,电源电缆采用高压交联电缆(YJV22-10KV3*300),变电站设备由高压开关柜42柜,高压电容器柜6柜,直流柜2柜,800KVA干式变压器1台,低压开关柜8柜,高压母线座及相关设备组成。主要用电设备由门机、动力配电箱、岸电箱、堆场照明用电等,其中门机供电电压为10KV,其他用电设备供电电压为380/220V。 (2)照明工程:在堆场设置35m照明铁塔作为堆场照明,每座35m铁塔配12套PF-1000高压钠灯,码头和堆场平均照度不小于20LX。 供电照明工程由港务集团下属的港电公司负责实施,其中高低压设备、电缆采购委托公务招标代理机构公开招标采购。工程于2008年3月建成投入使用。 厦门港东渡港区19#泊位改建工程决算造价为17529.14 万元,本项目投资总概算 为20722万元,实际投资17,529.14万元(不含征地补偿金13049.04万元),比概算减少 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第23页共95页 3,192.86 万元。 港池及调头区域需定期进行维护和疏浚,每年投入费用平均为250多万元。 18、19号泊位共拥有港区专用线#泊位位于东渡港区岸线#泊位原有水工建筑物及配套工程拆除后,改建成一个5万t级多用途泊位,并将18#泊位北侧原有的趸船泊位搬迁至19#泊位北侧形成新的滚装登陆点,改建后的码头岸线#泊位统一营运,码头结构考虑与18#泊位相同,均按靠泊10万吨级集装箱船进行设计,码头前沿停泊水域底高程取-15.3m。本项目回旋水域利用18#泊位回旋水域进行拓宽,作椭圆形布置,东渡航道扩建工程实施后,18#到19#泊位调头区长轴为853米,短轴590米,底标高为-12.0米。 港区主干道宽度为20m,次干道宽度为9m,本工程港区道路与18#泊位原有的25m宽港区主干道形成环形道路网。 本方案中港区陆域纵深380m~440m。码头后方依次布置前沿作业地带、、散杂货堆场、预留堆场用地。 主要设计变更: 1、码头北端封口段减少一个丙型沉箱,利用四个185t小沉箱; 2、卸荷板由1块改为2块; 3、10#沉箱内的回填砂和块石改为浇注水下混凝土; 4、将滚装泊位施打砂桩,上部安装小实心方块的方案,改为挖除淤泥的半直立半斜坡堤方案,抛石层上直接浇注混凝土胸墙,在钢引桥墩台处增加1500mm灌注桩; 5、取消码头后方施打塑料排水板+堆载预压的软基处理方案; 以上变更是为了加快施工速度的需要;在达到设计标准并不降低使用功能的前提下,根据施工图会审及各单位共同意见形成。 综合管网改造 主要是对18、19号泊位码头供水、煤堆场、码头除尘、冲洗用水及消防供水及堆场雨、污水处理、排放重新设计。 排水(污水回收)沟工程:3500m的排水明沟、159m的排水箱涵; 消防、除尘和生活给水管道:3700m的消防除尘给水管道、785m生活给水管、洒水器45个、地下式消火栓15座套、阀门19座套、船舶供水栓6套; 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第24页共95页 雨水管道工程:3290m雨水排水管、45座排水检查井、80座雨水篦; 3.具体评估方法 房屋建筑物类固定资产的评估方法通常有比较法、收益法、成本法等评估方法。 市场法适用于同类房地产交易实例较多的评估;收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估;成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行评估的情况下的房地产评估; 因此,本次评估根据评估目的和委估的建筑物类固定资产的特点,以持续使用为假设前提,用重置成本法进行评估。 所谓成本法:是指求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算评估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。其计算公式为: 评估值=建筑物重置成本全价×成新率 建筑物重置成本包括:建安费用、前期费用、管理费用、资金成本、利润。 4.评估测算过程 (1)重置全价的确定 建筑物重置成本包括:建安费用、前期费用、管理费用、资金成本、利润。 A、建安费用 对委估建筑物中有代表性的建筑物,采用指标系数调整法和类比法确定建安造价,其他建筑物根据类比方法确定建安造价。对于构筑物,比如码头水工结构主体、道路堆场等,主要是依据相应工程提供的工程量资料及评估基准日市场价格,计算建筑安装工程造价。 B、配套费的确定 通常包括包括城市规划要求配套的道路、环保、人防、消防、给水、供电、雨污排水、邮电、围墙以及管沟等。根据估价对象实际状况取建安工程造价的16%。构筑物不再计算配套费。 C、前期费用 前期费用是建设单位按规定应向政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用,主要勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、环境评价费等。 房屋建筑物前期费用按建筑安装费的6.91%,白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等,取11元/平方米。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第25页共95页 1)勘察设计费——根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管理规定》的通知”(计价格(2002)10号),勘察设计费为全部工程建安费用的3.37%。 2)工程建设监理费——根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格〔2007〕670号)及工程的实际情况,本次评估取工程建设监理费为工程建安费用的2.5%。 3)招投标代理费——根据《国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知》(计价格(2002)1980号)及项目的实际情况,取建安费用的0.7%。 4)环境评价费——根据国家计委、环保总局发布《环境影响咨询收费有关问题通 知》(计价格(2002)125号)及工程的实际情况,本次造价咨询费取建安费用的0.34%。5)其他费用——包括白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金,取11元/平方米。 构筑物前期费用如下: 序号 名称 计算公式 费率 备注 1 项目前期工程费 (一)×费率 0.300% 计价格【1999】1283号 2 勘察设计费 (一)×费率 2.5200% 计价格﹝2002﹞10号 3 工程建设监理费 (一)×费率 1.8000% 发改价格﹝2007﹞670号 4 工程造价编制及审核 (一)×费率 0.8150% 闽价﹝2002﹞房457号文 5 工程招投标费 (一)×费率 0.0400% 发改价格﹝2011﹞534号文 6 环境影响评价费 (一)×费率 0.10% D、管理费用 建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括:工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等。 E、资金成本 即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、资金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安费用、配套费、前期费用及管理费之和。 根据估价对象的规模及项目特点,结合目前同类开发项目的正常开发建设周期情况,投资利息率按同期中国人民银行公布的固定资产贷款利息率计算,公式如下: 1/2 I=V1*[(1+r) -1]。 F、开发利润 开发利润指该类项目在正常条件下企业所能获得的平均利润,考虑行业平均利润率及该楼所处位置、用途,本次评估按建安费用、配套费、前期费用及管理费用之和 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第26页共95页 的10%取其利润率。 (2)成新率的确定 成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。 建(构)筑物主要采用年限法和观察法综合判定成新率。 ①使用年限法 使用年限法是根据委估建(构)筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。其计算公式为: 成新率=[1-(已使用年限/耐用年限)]×100% ②观察法 观察法是对评估建(构)筑物的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计、建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估建(构)筑物的成新率,从而估算实体性贬值。 ③综合成新率 综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60% ④以下情况,采用合理分析的方法确定成新率: A.能够基本正常、安全使用的建(构)筑物,其成新率一般不应低于30%; B.如果现场勘察法和使用年限法分别计算出的成新率差距较大,分析原因后,凭经验判断,取两者中相对合理的一种; C.条件所限无法实施观察鉴定的项目,一般采用使用年限法确定成新率。 D.当建(构)筑物存在功能性贬值和经济性贬值时应估算其贬值率。 5.评估案例 评估案例一: A:湖里区寨上西路209号办公楼(固定资产—房屋建筑物评估明细表第1项)为企业的主要办公用房,权证编号:厦国土房证第00900454号。建于1996年05月,建筑面积2247.38平方米,共5层,层高3米,外墙贴瓷砖局部为玻璃幕墙。具体装修情况如下:地面铺地砖,天棚为塑料扣板吊顶,墙面为水泥涂料粉刷,实木门、铝合金窗、并配有一部电梯和步行梯。屋面防水、保温隔热,采用有组织排水,给排水、电、防护等设施齐全,外观质量较好。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第27页共95页 ⑴建安费用 建安工程成本费指土建工程造价与安装工程造价,其中:土建工程包括基础工程、一般土建工程、装饰工程等,安装工程包括给排水工程、照明工程、通风工程等。评估对象建筑为多层钢混结构办公楼,建筑安装工程综合单方造价以近期建造同类建筑物的单方造价为基础,结合造价资料(竣工财务资料)及评估人员现场勘察情况,比照可比实例造价(来源于筑龙网),并根据评估对象建筑物基础、结构、层高、内外装饰等个别因素的实际造价情况,进行个别因素比较、综合分析测算,确定评估对象建安单价为1919元/平方米。单方造价调整详见下表: 修正系 修正项目 评估对象 工程实例 修正说明 数(±%) 建筑面积 2247.38 2417.56 0 面积相近,不修正 价格日期内变化不 价格日期 2015.12 2015.2 0 大,不做修正 结构 钢混 钢混 0 相同,不修正 层数 5层 5层 0 相近,不修正 层高 3米 3米 0 相同,不修正 基础 独立基础 独立基础 0 相同,不修正 门窗 实木门、铝合金窗 实木门、铝合金窗 0 相同,不修正 楼地面 缸砖 水泥涂料粉刷 12% 约占工程造价的12% 内墙面 水泥涂料粉刷 水泥涂料粉刷 0 相同,不修正 外墙面 瓷砖 水泥涂料粉刷 5% 约占工程造价的5% 天棚 塑料扣板吊顶 水泥涂料粉刷 18% 约占工程造价的18% 保温隔热屋面(上 屋面 保温隔热屋面(上人) 0 相同,不修正 人) 正常水电设施安 安装 正常水电设施安装 0 相同,不修正 装 正常水电设备、无 设备 正常水电设备、带电梯 20% 约占工程造价的20% 电梯 单方造价 X 1238 55% 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第28页共95页 修正后造 1919(取整) 价 ⑴配套费的确定 通常包括包括城市规划要求配套的道路,绿化、环保、人防、消防、给水、供电、雨污排水、邮电、围墙以及管沟等。根据估价对象实际状况取建安工程造价的16%。 则配套费用=1919×16%=307.04元/平方米。 ⑵前期及其他费用 前期费用是建设单位按规定应向政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用,主要勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、环境评价费等,按建筑安装费的6.91%,白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等,取11元/平方米。 ①勘察设计费——根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管理规定》的通知”(计价格(2002)10号),勘察设计费为全部工程建安费用的3.37%。 ②工程建设监理费——根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格〔2007〕670号)及工程的实际情况,本次评估取工程建设监理费为工程建安费用的2.5%。 ③招投标代理费——根据《国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知》(计价格(2002)1980号)及项目的实际情况,取建安费用的0.7%。 ④环境评价费——根据国家计委、环保总局发布《环境影响咨询收费有关问题通知》 (计价格(2002)125号)及工程的实际情况,本次造价咨询费取建安费用的0.34%。 ⑤其他费用——包括白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金,取11元/平方米。 则前期费用=(1919+307.04)×6.91%+11=164.82元/平方米 ⑶管理费用 建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括:工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等,根据工程的实际情况,本次按建安费用、配套费用、前期费用之和的3%计取,则管理费: =(1919+307.04+164.82)×3% =71.73元/平方米。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第29页共95页 ⑷资金成本 即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、资金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安费用、配套费用、前期及其他费用、管理费之和。 根据估价对象的规模及项目特点,结合目前同类开发项目的正常开发建设周期情况,调查确定该项目的开发周期为一年,投资利息率按同期中国人民银行公布的一 1/2 年期固定资产贷款利息率4.35%计,计算公式如下:I=V1*[(1+r)-1] 1/2 则:利息=(1919+307.04+164.82+71.73)×[(1+4.35%) -1] =52.99元/平方米。 ⑸开发利润 指该类项目在正常条件下企业所能获得的平均利润,考虑行业平均利润率及该楼所处位置、用途,本次评估房屋按建安费用、配套费用、前期费用及其他费用、管理费用之和的10%取其利润率,则: 开发利润=(1919+307.04+164.82+71.73)×10%=246.26元/平方米。 ⑹建筑物重置成本的确定 重置成本=(建安费用++配套费用+前期及其他费用+管理费用+资金成本+利润) ×建筑 面积 =(1919+307.04+164.82+71.73+52.99+246.26)×2247.38 =2762×2247.38 =6,207,264.00元 ⑻建筑物成新率的确定 建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。评估人员通过现场勘察后,对所评房屋建筑物参照不同工程结构进行分析比较,结合现场观察,对建筑物的地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电配套设施等进行勘察记录,同时考虑所评物业的内在质量外观形态、购造年限及平时维护保养和使用状况因素,参照建筑物寿命使用年限据以确定成新率。 ①年限法 成新率=[1-(已使用年限/耐用年限)]×100% 依据有关评估规范及建造设计说明,该建筑物为钢混结构办公楼,经济耐用年限 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第30页共95页 为60年,建筑物建于1996年05月,至评估基准日已使用19.67年,剩余使用年限40.33年,土地至2053年06月30日止,剩余使用年期37.5年,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定,本次评估按建筑物剩余使用年限40.33年: 年限成新率为:40.33/(19.67+40.33)×100%=67%。 ②分值法 现场打分法是通过现场勘察、结合建筑物的实际使用情况,一般按不同结构类型房屋根据其结构部分,装修部分、设备(水电)部份,现场打分得出的各数乘以其修正系数后累加得出成新率。成新率=结构部分合计得分×结构部分修正系数+装修部分合计得分×装修部分修正系数+设备部分合计得分×设备部分修正系数。成新率的评分修正系数为 结构类别 框架结构 混合结构 砖木结构 钢结构 设备 设备 设备 设备 修正系数 结构 装修 结构 装修 结构 装修 结构 装修 (水电) (水电) (水电) (水电) 楼层 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 单层 0.85 0.1 0.05 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05 0.85 0.10 0.05 二~三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1 0.85 0.1 0.05 四~六层 0.75 0.12 0.13 0.65 0.2 0.15 七层以上 0.8 0.1 0.1 待估办公楼为5层钢混结构,各部分的分值如下: 结构部分:现场计分67分,经权重后为50.25% 装修部分:现场计分67分,经权重后为8.04% 设备(水电)部分:现场计分67分,经权重后为8.71% 分值法成新率=50.25%+8.04%+8.71%=67%。 ③综合成新率 综合成新率=年限法成新率*0.4+分值成新率*0.6 =67%*0.4+67%*0.6 =67%(取整) ⑻评估净值的确定 评估净值=评估原值×综合成新率 =6,207,264.00×67% =4,158,867元。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第31页共95页 (其他房屋建筑物的评估结果详见固定资产——房屋建筑物评估明细表。) 案例二19#泊位(水工工程、软基处理) 构筑物清查评估明细表序号71 账面原值:73,623,425.87 元,账面净值:73,623,425.87元; (1)基本概况 东渡19#泊位位于东渡港区岸线号泊位码头是原煤码头拆除重建;泊位顶标高+7.5米,泊位长289.677米,趸船泊位长56米,半直立式斜坡护岸长77.077米。建成后的东渡港区19#泊位为一个5万吨级的多用途泊位,水工结构按靠泊10万吨级集装箱船舶建设。码头主体结构为重力式沉箱结构。码头顶面设计标高为+7.50m,主要工程量:基槽挖泥51万m3,基床抛石72000 m3,棱体抛石47000m3,安装沉箱28件,安装卸荷板96块,现浇胸墙混凝土6870m3,安装鼓型橡胶护舷22套、橡胶舷梯3座,安装1000kN系船柱12个,QU100钢轨644m,前沿作业区码头面层的施工范围为主码头距前沿线m,其结构形式为地基碾压、200mm级配碎石垫层、350mm厚6%的水泥稳定石屑、100mm厚的C60高强联锁块,总面积7068.89㎡。 本工程于2005年6月25日开工,于2006年12月30日完工,2007年3月5日通过质量核验。 (2)重置全价的确定 ①建筑安装工程造价 依据该泊位设计施工图纸、《建设银行厦门分行工程决算审核通知单》工程决算审计资料和相关设计文件确定的工程量,再以工程量为基础,套用《沿海港口水工建筑工程预算定额》,并调到评估基准日市场价格水平,然后进行取费,得出该码头建筑安装工程造价为104,562,122.30 。